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코스피 상장 · 업종코드 411 · 설립 2018년 5월 2일
IPARK현대산업개발(종목코드 294870)는 코스피(KOSPI) 상장 종목으로, 현재 주가는 20,750원이며 전일 대비 1.72% 상승했습니다. 52주 변동폭은 15,870원~27,850원이며 시가총액은 1.4조원입니다. 대표이사는 정경구이며, 본사는 서울특별시 용산구 한강대로23길 55 현대아이파크몰 9층에 위치합니다.
선택 기간 변동
-800원 (-3.71%)
국내 주요 건설사로서 주택 브랜드 '힐스테이트'를 포함한 전반적인 건설 사업에서 경쟁합니다.
국내 주요 건설사로서 주택 브랜드 '자이'를 포함한 전반적인 건설 사업에서 경쟁합니다.
국내 주요 건설사로서 주택 브랜드 '푸르지오'를 포함한 전반적인 건설 사업에서 경쟁합니다.
국내 주요 건설사로서 주택 브랜드 'e편한세상'을 포함한 전반적인 건설 사업에서 경쟁합니다.
국내 주요 건설사로서 주택 브랜드 '래미안'을 포함한 전반적인 건설 사업에서 경쟁합니다.
국내 주요 건설사로서 주택 브랜드 '더샵'을 포함한 전반적인 건설 사업에서 경쟁합니다.
국내 주요 건설사로서 주택 브랜드 '롯데캐슬'을 포함한 전반적인 건설 사업에서 경쟁합니다.
IPARK현대산업개발은 종합 부동산 디벨로퍼로서 주거, 상업, 업무 자산을 중심으로 도시의 핵심 공간을 개발 및 운영하는 기업입니다. 주요 사업 영역은 아파트, 주상복합, 오피스텔 등의 외주주택 사업, 도로, 항만 등 인프라를 구축하는 토목 사업, 업무시설, 상업시설 등의 일반건축 사업, 그리고 민간도시개발 및 복합용도개발을 포함하는 자체공사(개발 사업)로 구성됩니다. 2024년 연결 기준 매출 비중은 외주주택이 57.7%, 일반건축이 19.7%, 자체공사가 9.4%, 토목(국내외 합산)이 9.0%, 기타 부문이 4.2%를 차지하고 있습니다. 회사는 'IPARK' 브랜드를 중심으로 주택 사업을 영위하며, 매출액의 10% 이상을 차지하는 특정 외부 고객은 없습니다.
IPARK현대산업개발은 단순 시공을 넘어 공간을 기획, 개발, 운영하는 종합 디벨로퍼로 역량을 강화하고 있습니다. 특히 수익성이 높은 자체주택사업 비중을 확대하여 이익률을 개선하고 있으며, 2025년에는 자체사업 매출 비중이 24.2%로 대폭 확대될 것으로 예상됩니다. 또한, 디지털트윈 기반 공정 관리 시스템, 생성형 AI 기반 음성인식 월패드 등 AI 및 디지털 기술을 사업 전반에 도입하여 시공부터 운영까지 차별화된 경쟁력을 확보하고 있습니다. 'IPARK'라는 강력한 주거 브랜드를 보유하고 있으며, 이를 도시, 리테일, 레저, 스포츠, 문화 사업을 연결하는 통합 브랜드로 확장하고 있습니다.
IPARK현대산업개발의 매출은 2023년 4조 1,908억 원으로 전년 대비 27.06% 성장했으나, 2024년 4조 2,562억 원으로 1.56% 소폭 증가 후 2025년 4조 1,470억 원으로 2.57% 감소했습니다. 영업이익은 2023년 1,953억 원으로 전년 대비 67.78% 크게 증가했으나 2024년 1,846억 원으로 5.53% 감소했습니다. 하지만 2025년에는 2,486억 원으로 전년 대비 34.67% 증가하며 수익성이 크게 개선되었습니다. 영업이익률은 2022년 3.53%에서 2025년 6.00%로 상승하며 수익성 중심의 경영 전환이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 특히 2026년 1분기에는 매출 6,739억 원, 영업이익 801억 원을 기록하며 영업이익률이 11.9%로 약 5년 만에 두 자릿수를 회복했습니다.
이 회사의 재무 건전성은 양호한 수준입니다. 2025년 기준 부채비율은 136.53%로, 2022년 152.81% 대비 개선되어 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 유동비율은 2025년 143.34%로, 140%대 중반에서 150%대 후반을 유지하며 단기 지급 능력이 양호합니다. ROE(자기자본이익률)는 2025년 4.92%를 기록하여 2023년 5.75% 대비 소폭 하락했으나, 2022년 1.73%에 비해서는 개선된 수준을 보이고 있습니다.
IPARK현대산업개발은 자체 복합개발, AI·디지털 기술 도입, 운영형 사업 확대를 통해 종합 디벨로퍼로의 전환을 가속화할 전망입니다. 서울원 아이파크 등 수익성이 높은 자체사업의 매출 비중 확대와 대형 프로젝트의 본격적인 진행으로 향후 수익성 개선이 지속될 것으로 예상됩니다. 또한, AI 기반 기술을 통한 안전 및 품질 경쟁력 강화와 도시정비사업, 인프라 사업 영역 확대를 통해 지속적인 성장을 추구할 계획입니다.
최근 12개월 월별 매수·매도 거래량
| 날짜 | 이름 | 직책 | 변동 | 보유 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-05-19 | 국민연금공단 | 10%이상주주 | +664.3만 | 664.3만 |
| 2026-03-30 | 강민석 | 상무 | +2,345 | 2,345 |
| 2026-03-20 | 국민연금공단 | 10%이상주주 | -4.4만 | 657.5만 |
| 2026-03-13 | 국민연금공단 | 10%이상주주 | +661.9만 | 661.9만 |
| 2026-01-26 | 국민연금공단 | 10%이상주주 | -29.9만 | 658.9만 |
여러 가치평가 공식별 추정치 — 각 공식의 가정에 따라 큰 차이가 날 수 있습니다
중앙값 종합 (7 개 방법)
2.4조원
공식별 추정 시가총액 비교
| 평가 방법 | 추정 시가총액 | 현재가 대비 |
|---|---|---|
Graham Number √(22.5 × 순이익 × 자본) | 3.4조원 | -60% |
Graham Formula 순이익 × (8.5 + 2 × 성장률%) | 1.8조원 | -26% |
Justified P/E 순이익 × 산업 평균 P/E | 2.4조원 | -42% |
P/B 배수 자본 × 산업 평균 P/B | 4.8조원 | -72% |
P/S 배수 매출 × 산업 평균 P/S | 8.3조원 | -84% |
DCF (Gordon) CF × (1+g) / (r − g) | 2.2조원 | -37% |
DDM (Gordon) D × (1+g) / (r − g) | 6133억원 | +123% |
왜 이런 결론이 나왔나
7가지 평가 방법 중 적용 가능한 7개의 중앙값이 현재 시가총액보다 -42.4% 높습니다 → 시장가가 대부분 공식의 추정치보다 낮습니다(저평가). 구체적으로 1개 방법은 고평가, 6개 방법은 저평가, 나머지는 적정 범위 안에 들어왔습니다. 이 결과를 그대로 받아들이기 전에 각 공식의 가정이 이 회사에 맞는지 아래 표를 확인해 주세요.
Graham Number
저평가 -59.6%√(22.5 × 순이익 × 자본)
무엇을 측정하는가 · 벤저민 그레이엄의 보수적 안전마진 공식. 이익과 자본 두 축이 모두 견고할 때만 높은 값이 나오므로, "재무적으로 망가지지 않은 기업의 최대 적정가" 정도로 읽으면 됩니다.
어떻게 계산하는가 · √(22.5 × 순이익 × 자본). 22.5 = 그레이엄이 허용한 최대 PER 15 × 최대 PBR 1.5. 순이익은 DART/XBRL의 최근 회계연도 연결 당기순이익, 자본은 같은 보고서의 자본총계를 사용합니다.
언제 신뢰할 수 있나 · 안정적 흑자·은행/보험을 제외한 전통 산업에 적합. 무형자산 비중이 큰 SaaS·플랫폼·바이오에는 자본을 과소평가해 적정가가 낮게 나오는 경향이 있습니다.
현재 시가총액
1.4조원
추정 내재가치
3.4조원
차이 (현재 − 추정)
-2.0조원(-59.6%)
순이익 = 1581억원 자본 = 3.2조원 √(22.5 × 1581억원 × 3.2조원) = 3.4조원
Graham Formula
저평가 -25.6%순이익 × (8.5 + 2 × 성장률%)
무엇을 측정하는가 · 그레이엄이 1962년 개정한 성장반영 공식. Graham Number는 책에서 정한 정적 배수를 쓰지만, 이쪽은 EPS 성장률을 배수에 직접 반영해 성장주에도 어느 정도 대응합니다.
어떻게 계산하는가 · 순이익 × (8.5 + 2g). 8.5는 무성장 기업의 기준 PER, 2g는 성장률 1%p당 PER이 2배만큼 오른다는 그레이엄의 룰. g는 EPS의 전년 대비 성장률을 -5%~+25%로 클램프해서 적용하므로 한 해 폭등으로 추정치가 폭주하지 않습니다.
언제 신뢰할 수 있나 · 성장 안정성이 어느 정도 입증된 기업에 적합. 적자 기업, 첫해 흑자 전환, 대규모 일회성 이익이 들어간 해는 g 자체가 왜곡돼 결과를 신뢰하기 어렵습니다.
현재 시가총액
1.4조원
추정 내재가치
1.8조원
차이 (현재 − 추정)
-4706억원(-25.6%)
순이익 = 1581억원 성장률 g = 1.6% → 캡 1.6% 배수 = 8.5 + 2 × 1.6 = 11.6× 1581억원 × 11.6 = 1.8조원
Justified P/E
저평가 -42.4%순이익 × 산업 평균 P/E
무엇을 측정하는가 · "같은 산업 평균 PER에 거래되어야 한다"는 상대가치 평가. 절대적 내재가치가 아니라, 동종 업종 대비 얼마나 비싼지 또는 싼지를 보여줍니다.
어떻게 계산하는가 · 순이익 × 산업 평균 PER. 산업 PER이 별도로 주어지지 않으면 시장 평균치 15배를 기본값으로 사용. 순이익은 DART/XBRL의 최근 FY 당기순이익입니다.
언제 신뢰할 수 있나 · 동종 업종 비교가 의미 있는 성숙 산업(은행, 통신, 유틸리티, 정유 등)에서 신뢰도 높음. 산업 간 격차가 큰 빅테크/하드웨어 같은 곳은 산업 PER 자체가 천차만별이라 단일 값으로 환산하기 어렵습니다.
현재 시가총액
1.4조원
추정 내재가치
2.4조원
차이 (현재 − 추정)
-1.0조원(-42.4%)
순이익 = 1581억원 산업 PER = 15× 1581억원 × 15 = 2.4조원
P/B 배수
저평가 -71.6%자본 × 산업 평균 P/B
무엇을 측정하는가 · 장부가(자본)에 산업 평균 PBR을 곱해 적정 시가총액을 추정. 자산 집약적 사업(은행·보험·증권·부동산)에서 가장 강력하며, 무형자산 의존도가 낮은 회사일수록 정확도가 올라갑니다.
어떻게 계산하는가 · 자본총계 × 산업 평균 PBR. 산업 PBR 기본값 1.5배. 자본총계는 DART/XBRL 재무상태표상 자본총계(혹은 지배기업 소유주지분).
언제 신뢰할 수 있나 · 은행·보험은 자산-부채 매칭이 본업이라 PBR이 가장 핵심 지표. 반대로 SaaS·플랫폼·브랜드 비즈니스(자본 대비 가치가 압도적인 회사)는 자본을 분모로 잡는 순간 과소평가됩니다.
현재 시가총액
1.4조원
추정 내재가치
4.8조원
차이 (현재 − 추정)
-3.5조원(-71.6%)
자본 = 3.2조원 산업 PBR = 1.5× 3.2조원 × 1.5 = 4.8조원
P/S 배수
저평가 -83.5%매출 × 산업 평균 P/S
무엇을 측정하는가 · 매출에 산업 평균 PSR을 곱해 추정 시가총액을 계산. 적자 기업이나 이익률이 들쭉날쭉한 초기 단계 기업에도 적용할 수 있다는 점이 장점입니다.
어떻게 계산하는가 · 매출 × 산업 평균 PSR. 기본값 2배(시장 평균). 매출은 DART/XBRL의 최근 FY 연결 매출액.
언제 신뢰할 수 있나 · 이익률 차이를 무시한다는 점이 본질적 한계. 매출 1조원이라도 영업이익률 30%인 회사와 -5%인 회사는 가치가 전혀 다른데 PSR로는 같은 평가를 받습니다. 동종 산업·동급 마진 대비로만 의미가 있습니다.
현재 시가총액
1.4조원
추정 내재가치
8.3조원
차이 (현재 − 추정)
-6.9조원(-83.5%)
매출 = 4.1조원 산업 PSR = 2× 4.1조원 × 2 = 8.3조원
DCF (Gordon)
저평가 -36.7%CF × (1+g) / (r − g)
무엇을 측정하는가 · 미래 현금흐름을 영구히 할인해 현재가치를 구하는 정통 DCF의 단순화 버전(고든 성장모형). 현금흐름 → 할인율 → 영구성장률 3개 가정에 매우 민감하므로 단일 수치보다 시나리오 표를 함께 보는 게 정석입니다.
어떻게 계산하는가 · FCF × (1+g) / (r − g). FCF는 DART/XBRL의 잉여현금흐름. FCF가 없으면 순이익으로, 그것도 없으면 매출의 5%로 대체합니다(거친 근사이므로 적용 불가 표시가 우선). 할인율 r은 무위험금리(기본 4%) + 시장 위험 프리미엄(5%) = 9%. 성장률 g는 EPS 성장률을 -2%~+6%로 클램프(기본 3%).
언제 신뢰할 수 있나 · 현금흐름이 안정적이고 예측 가능한 성숙 기업에 강함. r과 g가 가까워질수록 분모가 0에 근접해 추정치가 폭주하므로 가까운 조합은 의도적으로 무효 처리됩니다. 사이클이 격렬한 반도체·자원·해운에서는 g 추정 자체가 잡음입니다.
현재 시가총액
1.4조원
추정 내재가치
2.2조원
차이 (현재 − 추정)
-7917억원(-36.7%)
DDM (Gordon)
고평가 +123.0%D × (1+g) / (r − g)
무엇을 측정하는가 · 주주가 받는 현금흐름(배당)만으로 가치를 구하는 모델. 이론적으로 가장 깔끔하지만 배당 지급 의지/능력이 명확한 기업에만 의미가 있고, 무배당·자사주매입 중심 기업은 사실상 부적격입니다.
어떻게 계산하는가 · D × (1+g) / (r − g). D는 DART alotMatter(배당사항) 또는 CF상 배당지급액 절대값. 배당이 없으면 순이익의 30%(전형적 배당성향)→ FCF의 30% → 매출의 1.5% 순으로 대체 사용. r·g 가정은 DCF와 동일.
언제 신뢰할 수 있나 · 한국전력·KT&G·금융지주 같은 안정 고배당주에서 신뢰도 최상. 자사주매입으로 주주환원하는 기업(미국 빅테크, 일부 한국 IT)은 D 자체가 작아 추정 가치가 비현실적으로 낮게 나옵니다. TSY(총주주수익률) 지표를 함께 보세요.
현재 시가총액
1.4조원
추정 내재가치
6133억원
차이 (현재 − 추정)
+7543억원(+123.0%)
배당 D = 449억원 할인율 r = 9.0% 성장률 g = 1.6% 449억원 × (1 + 1.6%) / (9.0% − 1.6%) = 6133억원
DCF 시나리오: 할인율 × 영구 성장률
각 셀은 가정한 (g, r) 조합에서 FCF × (1+g) / (r − g) 의 추정 시가총액에 대한 현재 시가총액 대비 할인율(%) 입니다.
| g \ r | 7% | 8% | 9% | 10% | 11% |
|---|---|---|---|---|---|
| 1% | -48.6% | -40.1% | -31.5% | -22.9% | -14.4% |
| 2% | -57.6% | -49.1% | -40.7% | -32.2% | -23.7% |
| 3% | -66.4% | -58.0% | -49.6% | -41.2% | -32.8% |
| 4% | -75.1% | -66.7% | -58.4% | -50.1% | -41.8% |
| 5% | -83.5% | -75.3% | -67.1% | -58.8% | -50.6% |
DDM 시나리오: 할인율 × 배당 성장률
각 셀은 가정한 (g, r) 조합에서 Dividend × (1+g) / (r − g) 의 추정 시가총액에 대한 현재 시가총액 대비 할인율(%) 입니다.
| g \ r | 7% | 8% | 9% | 10% | 11% |
|---|---|---|---|---|---|
| 1% | +80.9% | +111.0% | +141.2% | +171.3% | +201.4% |
| 2% | +49.2% | +79.1% | +108.9% | +138.8% | +168.6% |
| 3% | +18.2% | +47.8% | +77.4% | +106.9% | +136.5% |
| 4% | -12.2% | +17.1% | +46.4% | +75.6% | +104.9% |
| 5% | -42.0% | -13.0% | +16.0% | +45.0% | +74.0% |
※ 모든 추정은 강한 가정을 포함합니다. 단일 수치를 투자 권유로 해석하지 마시고 다양한 방법을 함께 보세요.
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